河南豪门投资管理咨询有限公司与张运动合资、合作开发房地产合同

  河南豪门投资管理咨询有限公司与张运动合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书

  河南豪门投资管理咨询有限公司与张运动合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书

  再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):河南豪门投资管理咨询有限公司,住所地:河南省郑州市管城区紫荆山60号金成国贸大厦5层503号。

  再审申请人河南豪门投资管理咨询有限公司(以下简称豪门公司)因与张运动合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服青海省高级于2015年1月16日作出的(2014)青民一终字第91号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  一、按照《中华人民国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第二百条第(一)项的情形,有新的,足以原判决

  (一)再审申请人豪门公司提交的2014年7月28日打印的户名为刘雷、账号为10×××97、交易期间为2012年7月1日至2012年12月31日“新线借记卡历史交易明细清单”,以证明再审申请人最后一笔金60万元的打款时间为2012年10月26日,150万元金应以最后一笔60万元打入张运动账户的时间为准,而非原判决认定的2013年1月23日张运动出具收款条的时间;

  (二)中国3D图像网站下载的照片,证明至2004年,原判决判令豪门公司赔偿租金的违法房产,部分房屋并未建设;

  (三)建设部、财政部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》,证明豪门公司无法按约定办理案涉房产过户的原因是张运动不缴纳其房产拖欠的房屋维修基金。

  二、原判决存在民事诉讼法第二百条第(二)、(三)、(四)、(五)、(十三)项的情形

  (一)判决认定豪门公司“资金不足”,无力缴纳宾馆建设所需资金1600万元的费用,没有证明。根据合同约定,张运动同意应将其“房产、土地过户到青海汉唐置业有限公司(以下简称汉唐公司)名下,费用甲方(再审申请人)承担”;“公司账户中留够1600万元售楼款”,该1600万元是将要收取客户的“售楼款”,根本不需要豪门公司提前打入1600万元资金;原判决认定“豪门公司起诉时未履行约定的土地过户义务,亦未将宾馆建设所需资金1600万元打入约定账户”,并以此认定豪门公司应承担80%的责任是错误的;原判决查明,土地证使用权人为张运动,汉唐公司代表人为张运动,且已于2012年12月17日变更为有限公司(自然人独资),符合《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税(2012)4号)第八条“同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税”的,因此,“交易未完成”的责任在于张运动违约,原判决未认定张运动违约,是错误的;原判决关于“由于双方合同约定所有项目有关支出款项必须由双方共同签字,任何一方不得单独签字支出款项,以上支出均无张运动签字确认,且张运动不予认可……由此产生的费用应由豪门公司自行承担”的认定错误;合同对双控资金明确约定是“收入客户缴纳费用和按揭款”,而豪门公司连施工场地就没能进入,上述费用更无从谈起;合同还约定“项目由甲方(豪门公司)操作”。因此申请人前期投入项目的任何资金无需张运动签字;

  (二)张运动向曹成杰交付场地,曹成杰出具的《场地接收证明》系伪造,豪门公司曾提出要对此作司法鉴定,二审法院置之不理;

  根据《最高关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关“违法建筑收取的租金为违法所得,不应得到赔偿”的,原判决已认定张运动的76间房屋未办理相关建设手续,属于违法建筑,仍判令豪门公司赔偿其已拆除违法建筑的预期房租199500元,适用法律错误。

  四、原判决存在民事诉讼法第二百条第(十一)项的原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的情形

  (一)豪门公司提交的房租损失总计158000元,原判决只认定46000元租金,遗漏售楼部房租40000元;

  (二)豪门公司提交的装修费用为347431.12元,人员工资为321127元。二审判决只认定装修费159800元、人员工资286870元,对未认定部分未做任何解释,属遗漏;对豪门公司赔偿施工方250000元、固定资产支出36232元、机票、火车票费用44810.7元,亦未给予支持,无任何理由;

  (三)为履行合同,豪门公司注册了青海凤麒置业有限公司格尔木八一分公司并以八一分公司名义向格尔木规划局该项目,青海省高级(2014)青民一终字第103号民事判决涉及本案争议的《联合投资开发房地产合同》及补充协议的履行情况,该判决认定八一分公司参与了豪门公司与张运动合作开发项目的工程勘察、设计、装修等工作,而本案判决对八一分公司却只字未提,回避了八一分公司所做的工作。

  综上,豪门公司请求本院撤销一、二审判决,指定青海高院再审,查清事实,依法改判。

  本案争议的焦点为,一、再审申请人豪门公司提交的是否属于新,足以原判决;二、原判决认定的事实是否缺乏证明;三、原判决是否适用法律错误;四、原判决是否遗漏诉讼请求。

  豪门公司提交的2012年10月26日其银行清单和中国3D图像网站下载的照片,原审庭审结束前已客观存在,并非庭审结束后才能发现,故不属于新;豪门公司提交的建设部、财政部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》,系部门规章,不属于新。因此,豪门公司提交的上述不属于最高《关于适用﹤中华人民国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第十条的新的。经审查,上述不足以原审查明的事实。

  (一)关于判决认定豪门公司“资金不足”的问题,经审查,双方2012年5月29日签订的《补充合同一》约定成立具有房地产开发经营资质的汉唐公司,以汉唐公司的名义报建并实施涉案项目;根据该合同约定,豪门公司在汉唐公司注册成立后60日内,将其名下位于格尔木市上的一块土地(面积为7.28亩)过户到汉唐公司名下,豪门公司应全额宾馆建设所需资金(暂定1600万元),此资金到位后张运动将汉唐公司相关手续交豪门公司;2012年10月20日,鉴于豪门公司不能将其承诺的格尔木市地块转至汉唐公司,双方签订了《补充协议四》,豪门公司决定在已给付张运动70万元金的基础上,再追加80万元作为金,150万元到位后,张运动立即拆迁并同意将房产、土地过户到汉唐公司名下,费用由豪门公司承担;豪门公司确保张运动宾馆建设资金1600万元;张运动于2013年1月23日出具收条“收到刘雷交付金合计壹佰伍拾万元正,以上打的所有条作废,此条为准。”随后,张运动依约履行了在开发前期将原有土地上的房屋拆除的义务,豪门公司至起诉时仍未履行约定的土地过户的义务,亦未将宾馆建设所需资金1600万元打入约定账户;同时,豪门公司《利润及利润分配表》、《所有者权益和资产、负债审验表》、《资产负债表》、《损益表》等显示,2005年至2012年12月间,豪门公司在成立之后,几乎没有经营活动;2013年9月22日,豪门公司“格尔木市美景现代城”项目负责人刘雷出具的《承诺书》亦豪门公司在开发房地产过程中的资金不能及时到位。故原判决认定豪门公司资金不到位,没有及时办理开工前的相关手续,延误了房地产开发的顺利进行,是造成纠纷的根本原因并无不妥;豪门公司主张该1600万元是将要收取的客户的“售楼款”,不需要再审申请人提前打入1600万元资金的理由不符合合同约定,不能成立;

  (二)关于豪门公司要求对曹成杰出具的《场地接收证明》申请鉴定的问题,经审查,曹成杰系豪门公司派驻汉唐公司的办公室主任,其出具《场地接收证明》系履行职务行为,该证明已经一审法庭质证,豪门公司虽认为该不具有客观真实性,但却未提出足以反驳的相反,也未提出鉴定申请。故一审法院采信该符合《最高关于民事诉讼的若干》第七十条的。豪门公司虽在二审庭审中口头要求鉴定该的形成时间,但并未提出书面鉴定申请,且已超出申请期限,二审法院对其鉴定申请未予支持并无不当;

  (三)关于五份电话录音记录未质证的问题,经审查,青海高院2014年12月1日开庭显示,再审申请人已提交该,张运动的质证意见是“……5我们不认可,通线万元金,但是诉状中又是350万元,不知道事实到底是怎样的;……”,由此可见,豪门公司所谓对未质证的主张,与事实不符;

  (四)关于张运动是否存在违约的问题,豪门公司主张合同未履行,是张运动拒不将土地过户造成的,经审查,汉唐公司成立于2012年7月4日,代表人是董事长张运动,经营范围为房地产开发、物业管理,该公司成立时的股东包括张运动、刘雷、魏先锋;2012年12月11日,甲方刘雷、乙方魏先锋、丙方张运动、丁方汉唐公司签订《青海汉唐置业有限公司股权转让协议》,协议约定,甲方及乙方将依法持有的汉唐公司的股权全部转让给丙方,同日,张运动同刘雷、魏先锋召开股东会,形成决议和汉唐公司变更决定,决议主要内容为,公司原股东张运动、刘雷、魏先锋共持股1000万元,现经股东会一致同意将股东刘雷持有的300万元股份全部转让给张运动持有,股东魏先锋持有100万元股份全部转让给张运动,上述股权转让后,刘雷、魏先锋不再持有汉唐公司的股份,不再享有公司股东的和义务;变更决定主要内容为,公司股东由原来的张运动、刘雷、魏先锋变更为张运动,张运动持股1000万元,占注册资本的100%,将公司类型由原来的有限责任公司(自然人投资或控股)变更为有限公司(自然人独资);2012年12月17日,格尔木市地方税务局第三税务致格尔木市工商行政管理局函证明,“兹有青海汉唐置业有限公司有关股权转让涉税事宜已经办理完毕。”2013年1月1日,张运动、刘雷、魏先锋及汉唐公司向格尔木市工商行政管理局出具《青海汉唐置业有限公司关于公司登记注册过程中确认证明》,对汉唐公司股东在工商注册登记中的签字行为予以确认;2012年9月11日,张运动与汉唐公司签订(格)房买卖契字1号《房地产买卖契约》,契约约定,张运动自愿将位于格尔木市中山西侧建筑面积3384.27平方米的房屋和7791.8平方米土地转让给汉唐公司,从时间上看,张运动与汉唐公司签订《房地产买卖契约》时,汉唐公司尚未变更为有限公司(自然人独资),与《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税(2012)4号)的情形不符,而且,从该通知的本意看,是针对企业事业单位改制重组过程中涉及的契税问题,并不适用本案,因此,再审申请人所述土地过户免征契税的主张不能成立;

  再审申请人主张,补充协议四约定,张运动应将其“房产、土地过户到汉唐公司名下,费用甲方(再审申请人)承担(此项乙方负责办理)。”根据该约定,房产、土地过户应由张运动负责,但从客观情况看,此处强调的“此项乙方负责办理”,应理解为办理过户手续由乙方负责,并没有改变费用由甲方承担的原则,且从双方当事人签订的全部协议看,均有豪门公司承担费用的约定,同时,从诉讼到申请再审,申请人均未否定其应承担过户费用的义务,因此原判决认定豪门公司未履行约定的土地过户的义务正确;

  (五)关于判决认定前期项目有关支出费用由豪门公司自行承担是否正确的问题,经审查,根据双方合同约定,所有与项目有关支出款项必须由双方共同签字,任何一方不得单独签字支出款项,豪门公司在未取得项目立项批文、未取得开工建设手续及《两证一书》的情况下,即进行相关勘察、工程发包、销售等活动,由此产生的支出费用因无张运动签字确认,且张运动不予认可,因而只能由豪门公司自行承担,豪门公司要求双方共同承担,理由不足。

  最高《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,一般应予支持。”本案中,张运动的76间房屋,虽未办理相关建设手续,但张运动是在拥有土地使用权的土地上建设的,该76间房屋在拆除前,作为一种财产客观存在,具有一定的价值和使用价值。原判决对张运动损失的认定,适用法律正确。豪门公司主张被拆除房屋不应予以赔偿的理由不能成立。

  豪门公司起诉要求的房租损失、装修费用、人员工资、赔偿施工方损失费用、固定资产支出、机票、火车票等费用,经查阅两审卷,原审均已进行了审理,不存在对其诉讼请求未予审理的问题;

  二审判决中虽未涉及八一分公司,但对一审认定的事实予以确认,并对豪门公司主张的以八一分公司名义与郑州市建筑设计院签订《建设工程设计合同(一)》,并以汉唐公司名义支付郑州市建筑设计院设计费100000元,以及以青海凤麒置业有限公司格尔木分公司名义因与陈纪仲签订《青海凤麒置业有限公司格尔木分公司办公室室内装修工程承包合同》、《青海凤麒置业有限公司格尔木八一分公司售楼部装修工程承包合同》而支付的办公室、售楼处装修款共计159800元予以支持,故青海高院在另案(2014)青民一终字第103号的民事判决中认定八一分公司参与了豪门公司与张运动合作开发项目的工程勘察、设计、装修等工作与本案判决就该事实作出的认定并不矛盾。

  此外,关于再审申请人提出的审判中存在违反民事诉讼法第二百条第(十三)项的问题,因再审申请人未提交材料,不能予以认定。

  综上,豪门公司的再审申请不符合《中华人民国民事诉讼法》第二百条第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(十一)、(十三)项的情形。依照《中华人民国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高关于适用﹤中华人民国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款之,裁定如下:

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